為什麼要投資房產基金(REIT)？到底REIT有沒有週期呢？有人說有，有人說沒有，當然坊間意見都一半半。我們可以從利率水平來思考這件事，最近10年都是零息週期，低利率水平有利於硬資產的價值，房產基金當然會受惠於低利率政策，翻看美國、日本、加拿大、歐洲REIT市場的綜合指數，大幅回調的機會真的不多，前次是在2018年特朗普任內美聯儲宣佈加息後出現，另一次就是2020年新冠肺炎爆發後出現的股市崩盤，後者屬偶發事件(長期)，自疫苗上市後，雖然疫情影響力仍在，但REIT的市值已經回復不少。
其實，只要是經濟活動就會有週期，利率的調控是影響週期的一大因素，我們再簡單講一下利率因素對REIT的影響，加息很容易想像，因為REIT的運作是靠低息舉債，杠桿買資產，然後出租賺取租金及資產的升值，加息會使REIT營運困難，當然還要看該基金的LTV杠桿比率的高低，高低很難說，我們就比較同業，如果跟同業比較相對低的話就是相對安全囉。有一個名詞叫做實質利率，簡單來說就是利率減去通貨膨漲率才是實質的利率，好比說現在利率1.5%，加息0.5%，可是通膨是3%，實質利率就是1.5%+0.5%-3%=-1%，就是最近十年的常態現象-負利率。負利率有利於通膨，有利於硬資產價值上升，最近十年的REIT都是慢慢爬升，所以一旦宣佈加息不用害怕，但是通常市場會立刻恐慌拋售，因為現在利率低，通膨高，實質利率不會是正值，除非聯儲是一口氣大幅升1%、2%，不然0.25%的操作都要搞過3、5、7年才有機會把實質利率加到正值，通貨膨漲不好對付，加一點點息不會太快看到效果，但加息太猛，經濟體掛了也是難受，市場把房產基金砍下來就是好的吸納機會，前提是該標的沒有嚴重的財務問題。
投資房產基金的好處其實就是可以無聊操作，不用花太多時間盯盤，人生可以做的事情很多，我想不會有太多人把財經理財當做興趣。REIT不需要太多的技術分析，相對適合位置進場就好。我個人現在手頭上最大的倉位是日本房產基金，因為是2020年疫情價入手，升幅差不多有30%。最近開始加上其它地區，組合中加入了歐洲跟加拿大的REIT，收益也不錯，不算股息，兩個月有10%的升幅，加拿大的股息稅有點高25%，所以選加拿大REIT的偏好是股價升幅優於股息。
IB的好處，是可以很容易配置到不同地區的資產，雖然不同地區房產基金板塊的升跌都很接近，配置不同公司多少有分散風險的作用。至於很多人會先想到哪一個國家的房產基金最好呢？美國、英國、德國、日本、加拿大、香港、馬來西亞，很多國家都有房產基金，如果只看股息率的話，帳面值最高應該是馬來西亞，很多人的投資觀念會認為買房產基金當然是要買股息率最高的，這個想法不完全錯，但是對股息的理解不夠深入，原因有幾個：
1)市場不存在絕對高報酬的產品，高報酬意味著高風險，所有的報酬率都會對應相對的風險，我們參考無風險的美國長債債息率1.2%，為什麼有些房產基金會給你8.2%的股息率呢？差額的回報就是承擔的風險，假如現在這檔房產基金的風險真的不高，市場會追逐購入這個資產，屆時股息率也會降下去，你要記住一點，散戶絕對不可能會比市場更早發現套息的機會，換句話說，今天你依然能夠8.2%進場，一定要有某種風險需要承擔，這是市場給出的訊息。
2)投資最重要的是要看回報率，很多時候回報率最高往往不是股息率最高的股票，不單單是說FAAG或是特斯拉這些股票，REIT也是一樣。報酬率的計算是股息率加上股價的差價，又有很多人會問，存股不是不要看股價，一直死抱收股息就對了嗎？如果你這樣想話，是預設了該公司的股價一直小波幅移動，假如你投資的公司股價年年往下跌，你收回來的股息才剛好等於股價的下跌，這樣你的投資有回報嗎？沒有嘛，投資沒有增長就是虧損嘛，因為無風險的投資增長是1.2%，就是我什麼都不做也應該要獲得1.2%的回報。
如果我們再一次思考投資哪一國的房產基金，我想答案應該不會立刻想到馬來西亞，我沒有說馬來西亞REIT不好，只是提醒大家不要想著立刻從股息率去作判斷，而且我可以告訴大家，通常股息率5%以上的REIT，時間為縱軸，股價為橫軸的時間股價圖會成平線，因為股價的增長都用作股息發放，留在公司繼續發展的資金不多。相反，只給2-3%股息的REIT，股價增長的動能要好一些，股價升值加上那一點點的股息，這些房產基金的年化報酬率能夠達到10%，其實已經是非常不錯的投資選項，房產基金回報率的上限基本上都是這樣子，所以不需要太費心去尋找更高的報酬，因為會是很費力的一件事。
