市值最高的日本房產基金(REIT)，超過1兆1千200億日元，上市代號8951.T。全體REIT有61隻，總市值約16兆日元，8951.T佔14.3%，8960.T ユナイテッド・アーバン投資法人市值約4680億日元，市值最低的大江戸温泉リート投資法人約188億日元。我們的組合中要以大型的REIT作核心組合，以減低系統風險的衝擊，如2020年新冠肺炎的恐慌情緒使全球股市大跌，即使8951.T都要下跌38%，其它房產基金有下跌80%的，股票的風險很高，即使連感覺很安全的房產基金，跌幅都有機會到達80%，這是必需要有的心理建設。
另外，還要看稼働率(即是出租率)，如果沒有租金，房產基金的杠桿營運發生困難的可能性會增加，通常官方網站都會公佈2個月前的資料，8951.T的辦公室基不上沒有受到疫情太大的影響，從這次疫情，我們可以簡單歸納出三種情況，第一，客戶的經營品質較好，疫情不太影響業務，或者即使生意不好，財務穩健還是能支付租金。第二種情況是客戶付不出租金，但預期未來經營會回復正常，所以有需要協議減租或免租的情況，導致房產基金的稼働率沒有受到影響，但收益卻大幅減少。第三種情況是客戶付不出租金，而且也沒有辦法繼續事業而直接退租，所以稼働率會下跌。三種情況其實也就反映出客戶層的不同，大型房產公司，物業品質高，需要付擔高昂的維護成本，租金也相對高，租用這類型物業的客戶的現金狀況也是相對充裕。
投資要看風險與報酬，在日本房產基裡面，8951.T的財務及營運風險處於低水平，雖然平均股息率只有3.18%，但加上股價或資產升值的歷史數據，年化報酬率會有很大機會接近10%水平，衡量風險，這個回報也不差了。現值處於+1個標準差水平，5年裡面大部分時間都會處於+-1個標準差之間，要等+2個標準差的機會很難，之前2020年疫情最嚴峻時候，市場悲觀情緒帶動下才勉強碰過+3個標準差。我們看股價股息圖的形態，一個市場裡面沒有太多這種股票，有一隻非常有名氣的股票也是長這樣，它的名字是可口可樂，常態分佈圖形簡直是教科書形態，這是非常穩定的持股形態。
2022/01/30 美聯儲發佈議息紀錄後，日本房產基金跌勢很凶，龍頭的8951跟8952先於日經大盤指數跌超10%，1/26出現反彈，時間也比日經大盤早了一天。納指於1/28才出現反彈收高。未來房產基金很可能會出現下一個良好入市機會。
