日本房產基金 – 東海道リート投資法人(2989.T)-資產增購

2022/1/27 静岡マシンヤード（底地）を取得，取得金額6億，利回6%。這項資產的增購到底貢獻多少價值呢？東海道リート總市值為187億，約佔總市值的3.21%，如果按分配金來計算，6億X6%/176800股數=203.62円，按2022年分配金6403円計算，也是3.2%，粗略估計價格波幅為105897-145681之間(上市以來未曾突破120000)。

7/17 從上場到現在1個月不到的時間已經上漲了14%，以房產基金來說，升幅很不錯，可能剛好是REAL ESTATE板塊，更是物流類型吧。資產規模從最尾位躍升1位，以後還是要看管理層以何種方式購入物業，如何增加分配金，翻查過東海道CEO的工作履歷，超過20年以上的金融業工作經驗，對於銀行的集資、融資應該相當擅長，尋找資金這個部分我不懷疑，至於尋找資產標的及管理的部分是往後需要觀察的重點，如果他的團隊擁有這樣的人才，未來的前景絕對是充滿期待，現階段只能小注觀望。

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自2019年SOSiLA物流リート投資法人上場以後，到2021年6月才有另一隻REIT上場， 東海道リート投資法人屬於綜合型的房產基金，持有的類型為底地39%、物流21%、辦公室13%、住宅27%，這種分佈的結構相當穩定，而沒有酒店及商業中心這種不確定性大的資產類型，預計第一期分配金為2150，第二期分配金為3186，年分配為5336円，按現時最高股息率5.19%及最低股息率2.72%來計算，上場價格為102813-196176之間，不過這個上限有點太高，新上場不可能比起最熱門的物流型房產基金還要高，可能定為3.78%稍為接近較CREロジスティクスファンド投資法人 保險，即102813-141164較為妥當，6月22日正式上場，東海道リート投資法人的收藏價值還是不錯的。